Bu yazıda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Md.299-378 arasında düzenlenen kira sözleşmelerine ilişkin hükümlere göre, kiraya verenin bir asli edim borcu olarak Kiralananı Teslim Borcu ve kullanım amacına uygun bulundurma borcu bütünsel bir yaklaşımla açıklanmış, ayrıca bu borcun bir uzantısı olarak kiralananda ayıp meydana geldiğinde Ayıba Karşı Tekeffül Sorumluluğu Hakkında bilgiler verilmiştir.
Kira Sözleşmesinde Tarafların Borçları
Kira sözleşmesinde borçlardan sorumluluk her iki taraf için de geçerli bir durumdur. Kira sözleşmesi, bir borçlar hukuku sözleşmesi olarak, bazı asli ve yan edim yükümlülüklerini de beraberinde getirmektedir. Kiraya verenin asli edim yükümlülüğü kiralananı kira süresi boyunca kiracının kullanımı için hazır bulundurmak[1], kiracının asli edim yükümlülüğü ise kira bedelini ödemektir.[2]Tarafların Borçları aşağıda sıralanmıştır:
Kiraya Verenin Borçları
Kiralananı Teslim Borcu ve Kullanım Amacına Uygun Bulundurma Borcu Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu Yan Giderlere Katlanma Borcu Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle SorumlulukKiracının Borçları
Kira Bedelini Ödeme Borcu Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu Kira Sözleşmesinin Sonunda Kiralananı Geri Verme BorcuKiralananı Teslim Borcu ve Kullanım Amacına Uygun Bulundurma Borcu
Genel
Kiraya veren TBK 301.maddedeki “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.” hükmü gereğince kiralananı teslim ve her zaman kiracının kullanma amacına uygun ve elverişli şekilde bulundurmak zorundadır.
TBK 301. maddesi kiraya verenin asli edim yükümlülüğünü düzenlemiştir. Kiraya verenin bu borcu, konut ve çatılı işyeri kiraları, taşınır kiraları, taşınmaz kiraları, ürün kiraları, adi kiralar dâhil her türlü kiralama sözleşmesinde geçerlidir. Hatta bu borç konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından emredici nitelikte düzenlenmiştir. Yani taraflar konut ve çatılı işyeri kiralamalarında bu hükmün aksini kararlaştıramazlar.
Teslim etme zilyetliğin devri olup, kiralananın kullanım amacına uygun olarak ortak yerlerden, otoparklardan, depo ve eklentiler ile araçlardan kullanma imkânı veren şeylerin de kira özleşmesiyle teslim edilmesi gerekir.
TBK 301. Maddede kiraya verenin iki ayrı borcu bulunurken, bu borçların yerine getirilmemesi durumunda iki ayrı yaptırım söz konusudur. 1) Teslim borcu yerine getirilmezse temerrüt yaptırımı, 2) Kullanım amacına uygun bulundurma borcu yerine getirilmezse ayıba karşı tekeffül hükümleri uygulanır.
Eğer kiraya veren sözleşmeye göre teslim edilmesi gerekenleri zamanında teslim etmezse, teslim borcunu yerine getirmediğinden temerrüde düşer. Buna karşılık, örneğin kiraya veren akan çatıyı yaptırmadan konutu teslim ettiyse ya da kombi bozuk olmasına rağmen tamir ettirmediyse yani kullanım amacına uygun bulundurmadı ise kullanım amacına uygun bulundurma borcunu yerine getirmediğinden TBK 304 ila 308 arasındaki maddelerdeki ayıba karşı tekeffül hükümlerine gidilir.
Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
Ayıba karşı tekeffül (ayıbı üstlenme) sorumluluğu asli borç niteliğinde olup, kusursuz sorumluluk türlerinden kabul edilmektedir. Tekeffül sorumluluğu, TBK 301. maddenin gereği olarak, kiralananın sözleşme ile amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim edilmesi ve sözleşme süresince bu halde bulundurulması borcunun uzantısı niteliğindedir.
Ayıba karşı tekeffül hükümleri, Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmeleri Bölümü, Genel Hükümlere tabi Adi Kira Sözleşmeleri ayrımında düzenlenmiş olup, ortak hükümler olduğu için diğer ayrımlarda düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ile ürün kirası sözleşmelerinde de uygulama alanı bulmaktadır. Kira sözleşmelerinin sürekli borç ilişkisi doğurmasının bir sonucu olarak kiraya veren, teslimden önceki ayıplardan olduğu gibi teslimden sonraki ayıplardan da sorumlu tutulmaktadır.
Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Şartları
Kiraya verenin ayıptan sorumluluğu, 1) kiralananın ayıplı olmasına, 2) kiracının kiralanandaki ayıpları bilmemesine, 3) sorumsuzluk anlaşması yapılmamış olmasına ve 4) ayıpların kiracıdan kaynaklanmıyor olmasına bağlıdır.
1.Kiralanın Ayıplı Olması Şartı: Kiralanan şeydeki kullanım amacını ortadan kaldıran veya azaltan vasıflardaki eksiklik kira konusu şeyi ayıplı hale getirir. Ayıp maddi ayıp (çatının akması, sıhhi tesisatın bozuk olması vs.), manevi ayıp (çok gürültülü olması vs.) hukuki ayıp (iskân ruhsatının olmaması vs.) şeklinde olabilir. Ayıp, başlangıçta da olabilir veya sonradan da çıkabilir. Sonradan ortaya çıkan ayıpta kiracının kusuru olmaması gerekmektedir. Başlangıçtaki ayıpta ise doğal olarak kiracının herhangi bir sorumluluğu olmayacaktır. Örneğin klozet giderinin tıkandığı iddiasıyla kiraya verene başvuran kiracı, tesisatçının yaptığı tamirat sırasında klozetin bebek beziyle tıkandığının anlaşılması üzerine, ayıptan kendi sorumlu olduğu için ayıbın varlığını ileri süremeyecektir.
2.Kiracının Kiralanandaki Ayıbı bilmemesi Gerekir: Sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olan ve kiracının ayıbı bildiği veya bilmesi gerektiği durumda, kiraya verenin ayıba karşı sorumluluğu söz konusu olmaz. Mevcut ayıbı bilmesine rağmen yine de sözleşme yapan kiracı, ayıbın beklenmedik bir şekilde artması durumu istisna olmak üzere, bu ayıp sebebiyle, kiraya verenin sorumluluğuna gidemez. Kiraya verenin ayıptan sorumlu tutulabilmesi için kiralanandaki ayıbın teslim sırasında kiracı tarafından açıkça görülemeyen, bilinmeyen gizli bir ayıp olması gerekir. Sözleşme görüşmelerinde kiracının ayıbı bilmesine rağmen, kiraya veren tarafından bu ayıbın giderileceğinin beyan edilmesi durumunda kiraya verenin sorumluluğu devam edecektir.
3.Kiraya Veren ve Kiracı Arasında Sorumsuzluk Anlaşması Yapılmamış Olması Şartı: Taraflar arasında sorumluluğu sınırlandıran veya ortadan kaldıran bir sorumsuzluk anlaşması varsa kiraya verenin ayıba karşı sorumluluğuna gidilemez. Ancak bu kuralı konut ve çatılı işyeri kiraları ile diğer kiralar bakımından iki ayrı şekilde incelemek daha yerinde olacaktır. Nitekim TBK 301.maddedeki hüküm göz önüne alındığında, konut ve işyeri kiralarında yapılan kiraya verenin ayıptan sorumlu olmayacağı yönündeki sorumsuzluk anlaşması, TBK 301. maddesinin emredici nitelikte düzenlenmesinden dolayı geçersiz olacaktır. Diğer kira sözleşmelerinde ise bunlar genel işlem şartı olarak düzenlenmediği sürece kiraya verenin ayıptan dolayı sorumluluğunu sınırlandıran veya ortadan kaldıran sorumsuzluk anlaşması yapılabilecektir. Öte yandan TBK’nın 115. Maddesindeki “Borçlunun ağır kusurundan sorumlu olmayacağına ilişkin önceden yapılan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür.” hükmü de diğer kira sözleşmelerinde sorumsuzluğa dair anlaşmaları ağır kusur bakımından geçersiz kılmaktadır.
4.Ayıpların Kiracının Kusurundan Kaynaklanmıyor Olması Şartı: Kiralananda ortaya çıkan ayıp kiracının kendi kusurundan kaynaklanıyorsa kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna gidilemez. Kiracının ayıptaki kendi kusuruna örnek kiralananın kötü kullanımı sonucu meydana gelen eksik ve bozukluklardır. Ayıbın kiracıdan kaynaklandığını ispat yükü kiraya verenin üzerindedir.[3]
TBK 317. Maddedeki “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.” hükmü gereğince, kiracı kiralananı özenli kullansa bile gidermekle yükümlü olduğu olağan kullanımlardan kaynaklanan eksiklik ve bozukluklardan sorumudur. Örneğin, olağan kullanım sonucu bozulan muslukların yaptırılması kiraya verenin değil kiracının yükümlülüğündedir. Ancak, temiz su tesisatında meydana gelen su kaçaklarından dolayı meydana gelen ayıptan ve zararlardan, bunlar olağan kullanım kabul edilemeyeceğinden kiracı değil, kiraya veren sorumlu olmalıdır.
Kiracının Kiralananı Gözden Geçirme ve Bildirim Yükümlülüğü
Kiracının kiralananın ayıplı olması sebebiyle ayıba karşı tekeffül hükümlerinden yararlanabilmesi için kiralananı gözden geçirme (dolaylı) ve açık bir ihbar yükümlülüğü bulunmaktadır. İhbar yükümlülüğü, satış sözleşmesinden farklı olarak kira sözleşmesinde bir külfet değil borç, olarak düzenlenmiştir.
Aslında, Türk Borçlar Kanununda Kiracının gözden geçirme yükümlülüğünü açıkça düzenleyen bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak, TBK 334. Madde 1.fıkrasındaki; “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.“ hükmü dolaylı olarak kiracının kiralananı teslim alma sırasında gözden geçirme yükümlülüğüne işaret etmektedir.
Kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşme olduğundan, kiralanandaki ayıbın sözleşme süresi içerisinde herhangi bir zamanda ortaya çıkma ihtimali bulunmaktadır. O halde kiraya verenin ayıptan sorumluluğunda kiracının kiralananı gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğü, teslim anında farklı, diğer zamanlarda farklı şekilde değerlendirilmektedir.
Teslim anında mevcut bir ayıbın kiracı tarafından bilinmesi durumunda, kiraya verenin ayıba karşı sorumluluğunun söz konusu olmayacağından daha önce söz etmiştik. Bu durumda kiralananın ayıplı durumunu bilerek sözleşme yapan kiracının, ayıp hükümlerine başvurusu, hakkın kötüye kullanımı sayılacağından, hukuk düzenince kabul görmemektedir. Bunun yanında; kiracının teslim anında bilmediği ancak basit bir gözlem ile farkına varabileceği ayıplar nedeniyle kiracının, kiraya verenin ayıplardan sorumluluğuna başvuramaması gerekmektedir. [4]
Teslim anından sonra ortaya çıkan ayıplar konusunda, TBK m.318’deki “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.” hükmü gereğince kiracı kiralananda sonradan çıkan ayıpları kiraya verene bildirme yükümlülüğü altındadır. Aksi takdirde bu borcun yerine getirilmediği durumlarda meydana gelen zararlardan kiracı sorumlu olacaktır.
Kiracı tarafından bildirim yükümlülüğü herhangi bir şekle tabi olmaksızın, sözlü ya da yazılı olarak kiraya verene ayıbın gecikmeksizin ihbar edilmesi suretiyle yerine getirilebilmektedir. Ancak, ispat kolaylığı açısından yazılı yapılmasında yarar vardır.
Ayıba Karşı Tekellüfün Sonuçları
Ayıba karşı tekeffül sorumluluğu bakımından Kanun Koyucu önemli ayıp, önemsiz ayıp ayrımı yapmaktadır. Ayrıca, teslim anındaki (başlangıçtaki) ayıp ve sonradan ortaya çıkan ayıp ayrımı yapmaktadır. Başlangıçtaki ayıp ve sonradan ortaya çıkan ayıplar da kendi içlerinde yine önemli veya önemsiz ayıp olarak tasnif edilmektedir.
TBK 306. Madde II. fıkrada hangi ayıpların önemli olacağını kavramsallaştırmıştır:
“Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.
Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.”
Önemli Ayıptan kasıt, kiracının kullanım hakkını ortadan kaldıran veya önemli ölçüde eksilten ayıplardır. Ayıp şayet teslim anında ortaya çıkarsa ve aynı zamanda bu ayıp, önemli ayıpsa TBK 304. Maddedeki “Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.” şeklindeki kural gereğince kiracıya iki hak tanınmıştır: 1)Temerrüt hükümlerine başvurmak 2) Kiraya verenin sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin hükümlere başvurmak.
Aslında temerrüt ifa zamanına ilişkin menfaati koruyan bir durumken, diğeri sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesiyle ilgili olan bir ifa halidir. Bu bakımdan TBK 304. Madde “Temerrüt” ve “Ayıba Karşı Tekeffül” hükümlerinin bir arada yan yana olduğu çok istisnai bir maddedir.
Kiracının Temerrüt Hükümlerine Başvurması
Kiracının Temerrüt hükümlerine başvurması durumunda TBK 125.maddedeki, aynen ifa ve gecikme tazminatı isteme, aynen ifadan vazgeçip borcun ifa edilmemesinden kaynaklanan müspet zararın tazminini isteme, sözleşmeden dönme ve menfi zararın tazminini isteme hakkı olarak düzenlenen seçimlik haklarını durum ve şartlara uyduğu sürece kullanabilecektir.
Kiracının Ayıba Karşı Tekeffül Hükümlerine Başvurması
Kiracının TBK 304. maddesi gereğince “Ayıba Karşı Tekeffül” hükümlerine başvurması durumunda, TBK 305.maddede “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.” ve TBK 306.md./4.fıkradaki “Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.” şeklinde ifade edilen hükümlerin sonucu olarak seçimlik haklarından; ayıbın giderilmesini isteme, kiralananın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesini isteme, kira bedelinden indirim yapılmasını isteme ve sözleşmeyi fesih hakkından birini kullanabilecektir. Bu Seçimlik Haklarla birlikte kiracı ayrıca tazminat da talep edebilecektir.
Kiralananın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesini isteme seçeneğinin, kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulması ender bir konu olduğu için bu yazımızda yer verilmemiştir.
Kiracının Seçimlik Hakları
Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı
TBK 306.md.1.fıkradaki “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.” hükmü kiracının Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkını düzenlemektedir. Bu hak önemli ve önemsiz ayıp ayrımı fark etmeksizin hem başlangıçtaki (teslim) hem de sonradan ortaya çıkan ayıplarda kullanılabilir. Ayıbın giderilmesini isteme hakkı aynen ifa niteliğindedir ve diğer seçimlik haklar kullanılmadan önce tüketilmesi gereken bir yoldur. [5]
Yargıtay bir kararında (13. HD. 19.06.2003 T 2003/4076); “Kiralananın sözleşme ile amaçlanan kullanılmaya elverişli bir halde bulunmadığından dolayı akdin feshini isteyen kiracının öncelikle uygun bir süre tayin ederek, bu ayıbın bu zaman zarfında bertaraf edilmesini istemesi ve bunun gerçekleşmemesi halinde, akdi fesihte haklı olduğunu kanıtlaması gerekir. Böyle bir ihtar olmaksızın ve sözleşme süresi sona erdikten sonra, kiracının akdi haklı nedenlerle feshettiğini ileri sürmesi MK 2. Maddesindeki iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz.” şeklindeki değerlendirmesi ile isabetli bir şekilde sözleşmenin ayakta kalmasına yönelik önceliğini göstermiştir.
Kiracı, kiraya verenden ayıplı kiralananı uygun sürede gidermesini talep ettiğinde, eğer kiraya veren bu ayıbı süresi içinde gidermediyse, kiracı kiraya veren hesabına bu ayıbı kendisi gidertebilecektir. Örneğin, ayıbın giderilmesi talebi karşılıksız kalan kiracı, bozulan kombinin tamir masraflarını kendisi ödeyip, bu masrafları kiraya verenden talep edebileceği gibi, kira bedelinden mahsup da edebilecektir.
Ancak yapma ve yapmama borçlarında borcun ifa edilmemesinin sonuçlarını düzenleyen TBK 113.maddedeki “Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır. Yapmama borcuna aykırı davranan borçlu, bu aykırı davranışının doğurduğu zararı gidermekle yükümlüdür. Alacaklı, ayrıca borca aykırı durumun ortadan kaldırılmasını veya bu konuda masrafı borçluya ait olmak üzere kendisinin yetkili kılınmasını isteyebilir.” şeklinde ifade edilen kural gereğince, ayıbın tamir masrafı oldukça masraflı olacaksa, bu durumda kiracının, tamir masrafı yapmadan önce HAKİMDEN İZİN ALMASI GEREKMEKTEDİR. Aksi halde hâkimden izin alınmasına gerek yoktur.
Kiracıya tanınan bu hakkın hangi sürede kullanılacağı konusunda kanunda bir hüküm olmamakla birlikte bu sürenin Türk Medeni Kanununun temel ilkelerinden olan dürüstlük ilkesine ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olarak kullanılmaması gerekir. Bu bağlamda, hakkın kullanım süresi kiraya verende kiracının kiralananı ayıbı ile birlikte kabul ettiği izlenimi uyandıracak kadar uzun olmamalıdır. Ayrıca kiracının ayıbın giderilmesini isteme hakkını kullanması durumunda kiraya verene tanıyacağı süre, dürüstlük ilkesi çerçevesinde ayıbın niteliğine, giderim işinin mahiyetine ve somut olaya göre değişiklik gösterecek makul bir süre olmalıdır.
Kira Bedelinden İndirim İsteme Hakkı
Bu hak önemli ve önemsiz ayıp ayrımı fark etmeksizin hem başlangıçtaki (teslim) hem de sonradan ortaya çıkan ayıplarda kullanılabilir. Bedelden İndirim İsteme Hakkı, TBK 307. maddede “Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Bedelden İndirim aylık kira bedeli ve ayıbın derecesi ile orantılı olmalıdır. Kira bedeli objektif kira bedeli değil, sözleşmede belirlenen kira bedelidir. Bu bedeli aşan bir indirim söz konusu olamaz. İndirim miktarı, satış özleşmelerinde bedelin indirilmesinde de kullanılan Nisbi Metoda göre hesaplanır. Buna göre, kiralananın ayıplı değeri, ayıpsız değerine oranlanır ve tarafların kararlaştırdıkları kira bedeli ile çarpılarak indirim yapılacak miktar bulunur. Bu hak ayıbın giderilmesi hakkı ile birlikte veya ayrı olarak ileri sürülebilir.
Kira Bedelinde İndirim miktarına ilişkin bir örnek aşağıdadır:
KASD: Kiralananın ayıpsız değeri 6000 TL
KAD : Kiralananın ayıplı değeri 3000 TL
SKB: Sözleşmede Kararlaştırılan Bedel 5000 TL
FORMÜL İndirim Miktarı=( SKB X KAD)/ KASD
İndirim Miktarı= (5000*3000)/6000
İndirim Miktarı=2500 TL
İndirimli Kira Bedeli=6000-2500=3500 TL
Sözleşmenin Feshi
Kiralanın ayıplı olması durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı Türk Borçlar Kanununda üç ayrı maddeye dayanılarak kullanılabilir. Bunlar:
TBK 305. md.2.fıkrada “Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.” şeklindeki düzenleme,
TBK 306. md.2.fıkrada “Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilememesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.” şeklindeki düzenleme,
Temerrüt hükümleri çerçevesinde TBK 126.maddede düzenlenen “İfasına başlanmış sürekli edimli sözleşmelerde, borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklı, ifa ve gecikme tazminatı isteyebileceği gibi, sözleşmeyi feshederek, sözleşmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.” şeklindeki düzenlemedir.
Borçlar Kanunundaki bu üç maddenin ortak özelliği, kiralanandaki ayıbın önemli ayıp olması koşuludur. Önemli olmayan ayıplarda fesih hakkı kullanılamaz. Hakkın kullanılabilmesi için kiraya verene uygun bir süre verilmesi gerekir, verilen uygun sürede, kiraya veren ayıpları gidermezse kiracı sözleşmeyi fesih hakkına sahip olur.
Fesih beyanı, tek taraflı, karşı tarafın kabulüne bağlı olmayan bir irade beyanı olup, Fesih Beyanında herhangi bir şekil şartı aranmamaktadır. Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerli olabilmesi için TBK m.348 gereğince yazılı yapılması gerekmektedir.
Gerek bedelden indirim, gerek ayıbın giderilmesi ya da sözleşmenin feshi yenilik doğuran haklar olarak düzenlendiğinden tek taraflı irade beyanı ile hüküm ve sonuçlarını doğurmaktadır. Kiracının seçimlik haklarına sahip olmak için mahkemeye başvurmasına gerek yoktur.
Zararların Tazminini Talep Hakkı
Bu üç seçimlik haktan biriyle birlikte tazminat talep edilmesi de mümkündür. TBK 308.maddesindeki “Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.” şeklindeki hükme göre kiraya veren tazminat ödemekten kurtulmak için kusursuz olduğunu ispat yükü altındadır. Kiralanandaki ayıplardan doğan zararlar müspet zararlardır.
Ayıba Karşı Tekeffül Hükümlerine İlişkin Özet Tablo
.
[1] Gümüş, M. A., Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. I, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2013.s. 232.
[2] Nevran Suiçmez, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kiracının ve Kiraya Verenin Yükümlülükleri”, D.E.Ü. Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref Ertaş’a Armağan, C. 19, Özel Sayı 2017, s. 1602
[3] Yünlü, Semih, Kira Sözleşmesinde Ayıptan Sorumluluk, 1. Basım, Aristo Yayınevi, İstanbul, 2020 s.82
[4] Gümüş, M.A., Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanuna Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2011, s.109
[5] Gümüş, Mustafa Alper, “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, 2. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2012, s.127
Kira Sözleşmeleri İle İlgili Diğer Yazılarımız
Kira Sözleşmesinin Tanımı, Özellikleri ve Unsurları
Sitemiz Ziyaretçilerine Duyurulur !!!
Sitemizde yayımlanan yazı ve makaleler, yazarın konu hakkındaki kendi görüşlerini ihtiva etmekte olup, bu yazı ve makalelere daynarak site ziyaretçileri tarafından yapılabilecek hukuki işlemlerden dolayı yazar ve web sitemiz hukuki ve cezai olarak sorumlu tutulamaz. Hukuk bir bütünlük arz etmekte olup, web sitemizde sadece bir yönüyle dar kapsamlı olarak ele alınan bir konu hakkında, başka bir mevzuatın farklı bir sonuç doğurması mümkün olabilir. Bu yüzden hukuki iş ve işlemlerinizi yapmadan önce konunun uzmanı hukukçulara danışmanızı öneririz.
Sitemizde yayımlanan yazı ve makalelerin tüm hakları Av.Muhittin Yoran’a aittir. Bu yazı ve makaleler 5846 Sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu (FSEK) gereğince eser mahiyetinde olup, tamamının veya bir kısmının kopyalanması, alıntı ve atıf yapılmaksızın basılı ve internet ortamında yayımlanması ancak yazılı iznimize tabidir. Bu yazı ve makaleler, FSEK kapsamında korunması için, tespit ve delil oluşturmak amacı ile 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu gereğince zaman damgası ile işaretlenmiştir.
Ancak sitemizdeki yazı ve makalelerin ilgili bölümleri avukat meslektaşlarımız tarafından dilekçelerinde, iddia ve savunmalarında serbestçe kullanılabilir.