Kiraya veren ve kiracı arasındaki uyuşmazlıkların özellikle son dönemde artması sebebiyle, tarafların akdettikleri sözleşme hükümlerine göre kira ilişkilerini nasıl yürütecekleri konusunda bilgi edinebilmeleri amacıyla, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Md.299-378 arasında düzenlenen kira sözleşmelerinde taraflar, şekil ve süreler hakkında genel bilgiler verilmektedir
Kira Sözleşmesinin Tarafları
Kiracı ve Kiraya veren kira sözleşmesinin taraflarıdır. Kiracı, malı kullanmayı üstüne alan kişi iken kiralayan, malın sahibi ya da kiracıya veren kişidir. Kira sözleşmesi karşılıklı borç doğuran bir sözleşme olmasından dolayı hem kiracı, hem de kiraya veren tarafın her ikisinin birden fiil ehliyetine haiz olması gerekir. Taraflardan birinin ayırt etme gücüne sahip ancak küçük veya kısıtlı olması (sınırlı fiil ehliyetine sahip olması) durumunda, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 16.Maddesindeki “Ayırt etme gücüne sahip küçükler ve kısıtlılar, yasal temsilcilerinin rızası olmadıkça, kendi işlemleriyle borç altına giremezler. Karşılıksız kazanmada ve kişiye sıkı sıkıya bağlı hakları kullanmada bu rıza gerekli değildir. Ayırt etme gücüne sahip küçükler ve kısıtlılar haksız fiillerinden sorumludurlar.” hükmü sebebiyle, kira sözleşmesinin ya doğrudan sınırlı fiil ehliyetli namına yasal temsilcisi tarafından, ya da yasal temsilciden önceden izin veya sonradan icazet alınmak suretiyle yapılması gerekmektedir. Bununla birlikte bazı durumlarda kanuni temsilcinin rızası bile yeterli görülmemiştir. Nitekim, Türk Medeni Kanunun 462.maddesindeki düzenleme gereğince, küçük namına bir yıl veya daha uzun süreli ürün ve üç yıl veya daha uzun süreli taşınmaz kirası sözleşmeleri yapılması durumunda, kanuni temsilcinin (vasinin) kiralama işlemi için vesayet makamından (sulh hukuk mahkemesi) izin alma zorunluluğu getirilmiştir.
Eşlerin bir aile konutu kiralaması durumunda, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 188. maddesindeki “Eşlerden her biri, ortak yaşamın devamı süresince ailenin sürekli ihtiyaçları için evlilik birliğini temsil eder. Ailenin diğer ihtiyaçları için eşlerden biri, birliği ancak aşağıdaki hâllerde temsil edebilir: 1.Diğer eş veya haklı sebeplerle hâkim tarafından yetkili kılınmışsa, 2. Birliğin yararı bakımından gecikmede sakınca bulunur ve diğer eşin hastalığı, başka bir yerde olması veya benzeri sebeplerle rızası alınamazsa.” hükmündeki koşulların sağlanmadığı tüm durumlarda, kira sözleşmelerini birlikte yapmaları gerekir. Gecikmesinde sakınca olan hallerde veya hâkimin veya diğer eşin temsil yetkisi verdiği eşlerden her biri tek başına kira sözleşmesini yapabilir. Kira sözleşmesi eşlerden biri tarafından yapılmışsa, diğer eş kiraya verene yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline gelebilir. Buna karşılık Kanun koyucu, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 194. Madde 1.fırasındaki “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” hükmü uyarınca eşlerden birine diğerinin rızasını almaksızın tek başına aile konutu kira sözleşmesini feshetme yetkisi tanımamıştır.
Kiracı ve kiralayan sıfatını gerçek veya tüzel kişi oluşturabilir. Birden fazla kişi hem kiralayan, hem de kiracı sıfatıyla kira sözleşmesine taraf olabilir. Kiralayan sıfatını birden fazla kişi oluşturuyorsa, elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet söz konusu olabilir. Kira konusu şey, paylı mülkiyete tabi bir şeyse 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 491.Madde 1.fıkrasındaki “İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için PAY VE PAYDAŞ ÇOĞUNLUĞUYLA karar verilmesi gerekir.” hükmü uyarınca paylı mülkiyet konusu taşınmazların kiraya verilmesi pay ve paydaş çoğunluğuna bağlıdır.
Buna karşılık, kiralanan şey elbirliği mülkiyetine tabi bir şeyse TMK m.702/II fıkradaki “Elbirliği mülkiyetinde, kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir” hükmü gereğince sözleşme ancak kiraya verenlerin tamamının OY BİRLİĞİYLE KURULABİLİR, kiralanan ancak tüm ortakların bilgisi ve rızası ile kiraya verilebilir. Bir ortağın dahi kiraya verilmesini kabul etmemesi halinde kira sözleşmesi geçersiz hale gelir.
Elbirliği veya paylı mülkiyet olacak şekilde birlikte mülkiyete sahip oldukları şeylere ilişkin kira sözleşmelerinde birden fazla kiraya verenin bulunduğu durumlarda, bu kişilerin tamamı kiralayan sıfatı taşır ve bu kişilerin kira sözleşmesinden doğan borçları bölünemeyen borç kabul edildiğinden TBK md.85/II fıkrasındaki “Bölünemeyen borcun birden çok borçlusu varsa, borçlulardan her biri borcun tamamını ifa etmekle yükümlüdür.” hükmü uyarınca borçların tamamından müteselsilen sorumlu olacaklardır.
Kiracıların birden fazla olması durumunda, kiracılar müteselsilen sorumlu değildirler. Müteselsil sorumluluk için kanun veya sözleşmede böyle bir sorumluluğun öngörülmüş olması gerekmektedir. Kiracı tarafın birden fazla olması durumunda müteselsilen sorumlu olacaklarına dair Borçlar Kanununda bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısı ile birden fazla kiracı varsa bunlara müteselsilen sorumluluk yüklenemeyecektir. Kira sözleşmesine ilişkin bir bildirim yapılacaksa, bunların hepsine ayrı ayrı bildirim yapılması gerekir. Her kiracı kendine düşen borçtan sorumludur. Ancak kiracı sıfatını birden fazla kişinin oluşturduğu durumda kiracılar tacirse Türk Ticaret Kanunundan kaynaklanan müteselsil sorumluluk geçerli olur. Kiracılardan bazıları tacir, bazıları değilse, tacirler kendi içinde müteselsil sorumlu olurlar.
Kira Sözleşmelerinin Şekli
Borçlar Kanununun 12.Maddesine göre sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir. Dolayısıyla Kanunlarda o sözleşme için şekil şartı getirilmediği sürece şekil serbestisi bulunmaktadır. Kira sözleşmelerine dair Borçlar Kanunu şekil serbestliğini sınırlayan bir hüküm getirmediğine göre, bazı istisnalar dışında kira sözleşmelerinde şekil serbestisi bulunmaktadır. Bu sebeple kira sözleşmelerinin tamamı (işyeri, konut, taşınmaz, taşınır kirası fark etmeksizin) hiç bir şekil şartına bağlı değildir.
Ancak Kanunda istisnai olarak düzenlenen bazı kira sözleşmeleri geçerlilik şekil şartına bağlı kılınmıştır. Bu durumlarda da belirlenen şekle uyulmadan yapılacak sözleşme geçersiz sayılmaktadır. İstisnai olarak geçerliliği şekle bağlanmış bu sözleşmeler şunlardır:Devlet İhale Kanunu 57.Madde hükmüne göre kamu taşınmazlarının kiralanmasına ilişkin sözleşmeler,
Sivil Havacılık Kanununun 119.Maddesine göre hava araçlarının kiralanmasına ilişkin sözleşmeler,
TBK-312.Maddesinde yer alan “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” hükmü gereğince taşınmazın tapuya şerh edilebilmesi için Tapu Sicil Tüzüğünün 55. Maddesi uyarınca hazırlanan kira sözleşmeleri,
Lisans sözleşmeleri ile buluş veya patent hakkının kullanılmasının devri sözleşmelerinin geçerlilikleri yazılı şekil şartına bağlanmıştır.
Şekil serbestliği, taraflara kira sözleşmesini yazılı şekilde veya sözlü şekilde yapma konusunda seçme hakkı tanımaktadır. Dolayısıyla tarafların kira sözleşmesi için bir şekil şartı konusunda daha önceden anlaşmaları durumu istisna olmak üzere, kira sözleşmelerinin geçerliliği kural olarak bir şekil şartına bağlanamaz.
Kira sözleşmelerinde taraflar arasında kira sözleşmesi kurulması yönünde bir irade uyuşması gerçekleştikten sonra, aslında tarafların esaslı noktalar (bedel, kiralananın devri vb.) üzerinde birbirine uyumlu iradelerini açıklamaları sözleşmenin kurulması için yeterli olup, SÖZLÜ BİR KİRA SÖZLEŞMESİNİN kurulduğunu göstermektedir. Ancak uygulamada bununla yetinilmeyip, çoğunlukla matbu kira sözleşmesi örneklerinin ilgili bölümleri taraflarca doldurulmak ve imzalanmak suretiyle yazılı olarak kira sözleşmeleri hazırlanmaktadır. Bu yazılı kira sözleşmeleri ispat vasıtası olarak kabul edilmektedir. Sözleşmenin yazılı olmaması veya imzalanmaması, sözleşmenin geçerli olarak kurulmadığına işaret etmez.
Kira Sözleşmesinin Süresi
Kira sözleşmelerinin süreleri özellikle sözleşmenin sona erdirilmesi bakımından önem arz etmekte olup, Kanun Koyucu Borçlar Kanununda, Genel Hükümlere Tabi (Adi) Kiralar, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ve Ürün Kiralarına ilişkin sözleşmelerin süreleri ve sözleşmenin sona ermesi hakkında hükümler vazetmiştir. Ürün Kiralama Sözleşmelerinin süresi ve sona ermesi konusuna burada yer verilmemektedir.
Genel Hükümlere Tabi Adi Kiralarda Sözleşmenin Süresi
Genel Hükümlere Tabi Adi Kiralarda, TBK 300.madde hükmü uygulanmaktadır. Maddeye göre, “Kira sözleşmesi, BELİRLİ VE BELİRLİ OLMAYAN bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.” Bu madde hükmü Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ile Ürün Kiralarına da uygulanabilir durumdadır. Türk Hukukuna göre, Kira sözleşmeleri, BELİRLİ ve BELİRSİZ SÜRELİ kira sözleşmeleri olmak üzere iki farklı şekilde düzenlenebilmektedir. Sözleşmenin süresinin belirli veya belirsiz olmasının önemi, sözleşmenin sonlandırılmasında, kendisine fesih hakkı tanınan taraf, fesih dönemleri ve fesih süresi ile uygulanan yöntemin farklılığında ortaya çıkmaktadır.
Genel hükümlere tabi adi kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesi üçer koşulun varlığına bağlanmıştır. Bunlardan ilk ikisi belirli veya belirsiz süreli kira sözleşmeleri için ortaktır:
1) İkale anlaşması ile (Ortak)
2) Olağanüstü feshin sebeplerinin ortaya çıkması ile (Ortak)
3)Fesih bildirimine gerek olmadan sürenin dolmasıyla kendiliğinden (Belirli süreli kira sözleşmelerinde)
3) Fesih bildirimi ile (Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde)
Genel hükümlere göre yapılan adi kira sözleşmelerinde sürenin geçmesini düzenleyen TBK 327. Maddedeki, “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” hükmü belirli süreli sözleşmelerin akıbetlerine vurgu yapmaktadır. Maddenin lafzından tarafların açık ya da örtülü olarak kira süresini, gün, hafta, ay ya da yıl olarak belirledikleri kira sözleşmelerinin belirli süreli kira sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Burada ana kaide belirli süreli sözleşmelerde sürenin dolmasıyla sözleşmenin kendiliğinden sona ereceğidir.
İstisna kural ise, TBK Md.327/II. Fıkrada düzenlenmiş olup, tarafların kira süresi bitmesine rağmen kira ilişkilerini ve yükümlülüklerini devam ettirmesi durumunda belirli süreli sözleşmenin, içeriğini ve şartlarını eski sözleşmeden alan belirsiz süreli yeni bir kira sözleşmesine dönüşecek olmasıdır.
Belirsiz süreli adi kira sözleşmelerinde fesih bildirimi ise TBK 328-330 maddeleri arasında düzenlenmiştir:
MADDE 328- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.
Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
MADDE 330- Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.
Bu maddelerde dikkat çeken husus adi kiralama hükümlerinde fesih bildirim hakkının belirli koşullar sağlanmak, yasal fesih dönemlerine ve yasal fesih bildirim sürelerine uyulmak şartıyla hem kiralayana hem de kiracının her ikisine birden eşit olarak verilmiş birer hak olarak düzenlenmesidir. Oysa ki aşağıda da görüleceği üzere, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde, kanun koyucunun kiracıyı koruma gayesi ile fesih bildirim hakkının esas olarak ve öncelikle kiracıya verilmiş bir hak olduğu, kiralayanın ise ancak en az on yıllık kiralama süresinin geçmesinden sonra bu hakkı kullanabileceği düzenlenmiştir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Süresi
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde TBK 347. Madde hükmü uygulama alanı bulmaktadır:
MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Uygulamada genellikle, madde metninin yazılış tarzından dolayı, belirli sürelerle yapılan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiraya verenler tarafından, bu sürenin dolması ile birlikte kendiliğinden sözleşmenin sona ereceği ve kiracının kiralanandan çıkarılabileceği şeklinde algılanmaktadır.
Halbuki, 347. Maddede belirtildiği ve Yargıtay İçtihatlarında istikrar kazanan uygulamaya göre, Kanunun bu emredici hükmü sebebiyle, kiraya veren sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek, kiracıyı evden veya işyerinden çıkaramaz, tahliye isteyemez, tahliye davası açamaz.
Kiraya verenin süre bitmesi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur fakat kiracı, sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak kiracı 15 gün önce bildirimde bulunmaz ise, sözleşme aynı koşullarla kendiliğinden bir yıl uzatılmış sayılır.
Türk Borçlar Kanununun 347/1. maddesinin son cümlesinde belirtildiği üzere, Kira sözleşmesinde belirlenmiş olan sürenin dolmasından itibaren sözleşme en az 10 yıl uzamış ise kiraya veren, ayrıca herhangi bir gerekçe göstermeden kiralananın boşaltılmasını isteyebilir. Bunun için 10 uzama yılının dolmasından itibaren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bir bildirimde (ihtar) bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Örneğin çatılı bir iş yerinin 01 Haziran 2022 tarihinde üç yıllık bir sözleşme ile kiralandığını varsayalım. Bu durumda, 01 Haziran 2025 tarihinde sona ermesi öngörülen belirli süreli bu sözleşme, kiracı sözleşmeyi feshetmediyse kanunun öngördüğü bedel güncelleme kurallarına göre her yıl güncellenerek 10 yıl süre ile süre uzamasına tabi olacak ve 10 yıllık süre 01 Haziran 2035 tarihinde sona erecektir. Artık kiraya verenin bu tarihi izleyen yıllarda herhangi bir sebep göstermeksizin her uzama yılının bitim tarihinden üç ay önce yazılı bildirimle sözleşmeyi fesih hakkına kavuşacaktır. Yukardaki örnekte, kiraya veren, en erken 01 Mart 2036 tarihinde kiracıya göndereceği yazılı bildirimle, Kira sözleşmesinin 01 Haziran 2036 tarihi itibariyle feshedildiğini bildirecek ve bu tarih itibariyle kiralanan çatılı işyerinin boşaltılmasını isteyebilecektir. Kiracının kiralananı boşaltmaması durumunda dava hakkını da bu tarihten itibaren kullanabilecektir. Eğer kiraya veren sözleşmeyi örneğin 01 Haziran 2038 tarihinde sona erdirmek istiyorsa, bu durumda da en erken 01 Mart 2038 tarihinde fesih bildirimi gönderme imkânına sahiptir.
Kira Sözleşmeleri İle İlgili Diğer Yazılarımız
Kira Sözleşmesinin Tanımı, Özellikleri ve Unsurları
Sitemiz Ziyaretçilerine Duyurulur !!!
Sitemizde yayımlanan yazı ve makaleler, yazarın konu hakkındaki kendi görüşlerini ihtiva etmekte olup, bu yazı ve makalelere daynarak site ziyaretçileri tarafından yapılabilecek hukuki işlemlerden dolayı yazar ve web sitemiz hukuki ve cezai olarak sorumlu tutulamaz. Hukuk bir bütünlük arz etmekte olup, web sitemizde sadece bir yönüyle dar kapsamlı olarak ele alınan bir konu hakkında, başka bir mevzuatın farklı bir sonuç doğurması mümkün olabilir. Bu yüzden hukuki iş ve işlemlerinizi yapmadan önce konunun uzmanı hukukçulara danışmanızı öneririz.
Sitemizde yayımlanan yazı ve makalelerin tüm hakları Av.Muhittin Yoran’a aittir. Bu yazı ve makaleler 5846 Sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu (FSEK) gereğince eser mahiyetinde olup, tamamının veya bir kısmının kopyalanması, alıntı ve atıf yapılmaksızın basılı ve internet ortamında yayımlanması ancak yazılı iznimize tabidir. Bu yazı ve makaleler, FSEK kapsamında korunması için, tespit ve delil oluşturmak amacı ile 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu gereğince zaman damgası ile işaretlenmiştir.
Ancak sitemizdeki yazı ve makalelerin ilgili bölümleri avukat meslektaşlarımız tarafından dilekçelerinde, iddia ve savunmalarında serbestçe kullanılabilir.